INFORME DEL PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE LA JAVERIANA

INFORME DEL  PRESIDENTE  DEL  CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Bogotá DC, Marzo 26 de 2011

Apreciados Copropietarios

El pasado mes de marzo de 2010 y para un periodo de un año eligieron Ustedes en la Asamblea Anual ordinaria a un grupo de propietarios para conformar el Consejo de Administración del cual fui escogido como Presidente.

Siempre velamos para que este bello principio de la Democracia traducido en nuestro hogar y patrimonio siguiera los principios de la Legalidad, Racionalidad, Eficacia, Transparencia y la Participación.

Actualización de Direcciones

Esperamos que en la asamblea del 2011 actualicen sus correos electrónicos lo que permitirá enviar la información en una forma más rápida, económica y ecológica. Esta fue la razón por la cual los estados Financieros fueron colocados en la WEB, fueron enviados a sus correos electrónicos y colocados en los casilleros. Además se colocó el Presupuesto del 2010 y la propuesta de incremento de un 4 % en las carteleras del Conjunto.

Labores de Administración

Esperamos que con las limitaciones de todo ser humano estas ingratas labores de recoger las cuotas y ejecutar el presupuesto asignado haya sido del agrado de la mayoría. Como es de todos conocido la Administradora María Edith Bejarano sufrió un accidente grave que la incapacitó por más de un mes, por lo cual fue remplazada por el Sicólogo Luis Rodríguez, uno de los miembros más colaboradores del Consejo. Igualmente el Señor Jorge Santos colaboró en la vigilancia de esta ejecución.

Elección Nuevo Administrador

Teniendo en cuenta la terminación del contrato de la Titular se convocó en carteleras la solicitud de hojas de vida para el cargo de Administrador. Este importante cargo debe tener un perfil y una experiencia que le asegure su éxito, ya que es la persona que vela porque nuestras cuotas de administración se usen en forma adecuada, lo que repercute en una mejor Calidad de Vida y en la preservación de nuestro Patrimonio.

Estados  Financieros y Ejecución Presupuestal

Siempre este Consejo de Administración ha tenido sus puertas abiertas, sus libros contables disponibles y las sugerencias, quejas y reconocimientos han sido tenidas en cuenta.

Esperemos que en el Transcurso de la Asamblea ordinaria del 2011 cualquier duda, aclaración, o sugerencia sea debidamente expuesta para ser discutida y tomar las decisiones pertinentes. Este manejo adecuado y cuidadoso hizo que en la actualidad se cuente con más de 50 millones para obras de inversión y Mantenimiento.

Trabajos Realizados

Se realizó el mantenimiento normal del edificio dándosele solución por fin después de muchos años al orificio del parqueadero. Se realizó la señalización e iluminación del mismo con Sensores electrónicos que al igual que los equipos y cámaras de televisión contribuyen con la Seguridad y comodidad de residentes.

Proyectos Urgentes

Es importante contar con el apoyo de Ustedes para aprobar algunos trabajos Urgentes como:

• Muro de Contención.
• La Impermeabilización de Tanques de Agua de reserva.
• El arreglo Canaletas y bajantes de pisos altos. 
• Y otras obras de Mantenimiento a la infraestructura y refuerzo a la seguridad de nuestros predios no dan espera.

Dejo como sugerencia y reflexión: “Siempre se pueden hacer mejor las cosas y corregir los posibles desaciertos que se cometieron. Esto hará que nuestro Conjunto sea el sitio en donde no solo descansamos de nuestras labores diarias sino un motivo de orgullo colectivo”.

Cordialmente

SAMUEL JIMENEZ GONZALEZ

Presidente Consejo de Administración
EDIFICIO ALTOS DE LA JAVERIANA.

ACLARACIÓN SOBRE MULTAS POR INASISTENCIA

Existe mucha controversia en las Propiedades Horizontales por la imposición que se hace de multas pecuniarias a los propietarios que no asisten a las asambleas. Para eso, debe estar previamente en los estatutos y se debe respetar el debido proceso para poder presentar excusa.

Cuando se habla de sanción o multa, estamos frente a un castigo y por mandato superior (Constitución Política, art. 29) la falta debe estar determinada previamente en algún ordenamiento y siempre se debe respetar el derecho a la defensa. Según eso, las multas por no asistir a las Asambleas de Propietarios, deben también ajustarse a las premisas mencionadas según la Constitución Política de Colombia.

Obligación de asistir a las Asambleas de Propietarios

Al hacer una lectura del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, muchos interpretan ligeramente dicha norma, al creer que es potestativa la asistencia de los propietarios a las Asambleas Generales de Accionistas.

Veamos la palabra que ha llevado a la confusión:

“Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados,… … Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.”

Pero realmente la asistencia de los propietarios o en su defecto sus representantes o delegados es un deber, pues su inasistencia perjudicará la posible toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de Administradores, etc., pues afectan sin lugar a dudas, la conformación de quórum  deliberatorio y decisorio.

¿Se puede sancionar la inasistencia a las Asambleas?

Si, con multas. Y así, forzar la asistencia de los propietarios  o sus representantes o delegados, pero para imponer las multas, deben darse unos requisitos.

Requisitos para crear multas e imponerlas

Tal cómo lo habíamos expuesto en otro editorial, debe tenerse en cuenta varios aspectos, tanto para crear la sanción, como para poderla imponer a los ausentes, recordémoslas:

1. La imposición de multas por inasistencia a las Asambleas, debe estar plasmado en los Estatutos o en una adición o reforma a los mismos, debidamente notificada, al igual que el monto a cobrar, pues la Ley 675 de 2001, no la establece expresamente pero si permite la creación de sanciones pecuniarias y no pecuniarias en los estatutos Art. 5 y 38-6.
2. Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículo 39, o sea, 15 días calendario.
3. Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de cada inmueble a la última dirección registrada por los mismos ante la administración. Nota: No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración.
4. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.

Nota: Tal cómo se anota en el punto 4, no es que por el hecho de no presentarse, que simplemente la administración en el siguiente mes le carga la multa en el recibo de la cuota mensual de administración. Primero se le tiene que notificar del inició del proceso sancionatorio para que se pueda defender, luego y según los descargos, si se impondrá formalmente la multa.

¿Cuándo sería lo máximo a fijar en los estatutos por sanción al no asistir injustificadamente?

Dicho valor es determinado por la Asamblea de Propietarios, el cual será incorporado en los estatutos, pero dicho valor debe respetar un límite que impone la Ley. El valor de la multa por no asistir a una Asamblea de Propietarios, no puede ser superior nunca al valor de dos (2) cuotas mensuales de administración. (Art. 59 numeral 2º Ley 675 de 2001).

Por lo anterior, es muy común observar en muchos Estatutos Propiedades Horizontales de Colombia, la fijación de dicha multa, en salarios mínimos diarios, ejemplo: “…La multa por no asistir a una Asamblea Ordinaria de Propietarios será de 2 s.m.d.l.v….”

La sanción por inasistencia injustificada tiene que ser dinero ¿no podría ser otro tipo de sanción?

Por supuesto, pues al fin y al cabo eso es una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, quienes podrán establecer por Estatutos, o bien el cobro de dinero o una sanción no económica (No pecuniaria), por ejemplo, sancionar la inasistencia, con la restricción a usar determinados bienes comunes por un determinado tiempo (piscinas, juegos, salones sociales, zonas de recreación), ojo, nunca los bienes comunes esenciales. (Art. 59, numeral 3, Ley 675 de 2001).

Proceso para cobrar la multa

Una vez impuesta la multa (agotado la diligencia de descargos), es responsabilidad del administrador hacer todas las acciones de cobro permitidas por la ley. (Art. 51, numeral 8º, Ley 675 de 2001)

Responsabilidad de las Empresas Inmobiliarias que asumen la administración de un bien privado ubicado en una Propiedad Horizontal

Cuando una persona encarga la administración de su casa o apartamento en manos de una empresa especializada en administración de inmuebles, dicha administración conlleva a un desprendimiento general a favor de dicha empresa, al punto, que será ésta la encargada ante la Administración de la P.H., de manejar todos los asuntos, cómo pagos de las cuotas ordinarias, extraordinarias, conflictos que lleguen a surgir con los inquilinos o arrendatarios, etc.

De tal manera que la Administración de la P.H., cuando convoca a una Asamblea de Propietarios debería hacerla a la Empresa Inmobiliaria que administra el inmueble y en caso que ésta no asista, la multa la deberá pagar la Empresa Inmobiliaria y no el propietario del inmueble.

Suspendida la citación a la Asamblea

CITACIÓN ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

Señores

PROPIETARIOS

EDIFICIO ALTOS DE LA JAVERIANA

Ciudad

REF: CITACIÓN ASAMBLEA ORDINARIA.

Cordial Saludo:

El Concejo de Administración en el ejercicio de las facultades consagradas en el Reglamento de Propiedad Horizontal  de la  Ley 675 de 2001, convoca a la ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS, que se llevará a cabo el día 26 de MARZO de 2011, a las 2:00 P.M., en el salón COMUNAL N° 1 del EDIFICIO ALTOS DE LA JAVERIANA ubicado en la dirección Calle 46 # 5-21.

El Orden del propuesto día será:

1.                 Verificación del Quórum – Actualización del Directorio de Propietarios.

2.                 Elección del Presidente - secretario de la Asamblea y ratificación del reglamento de la Asamblea.

3.                 Lectura y aprobación del orden del día y reglamento de asamblea.

4.                 Nombramiento Comisión de revisión Acta de Asamblea.

5.                 Presentación de Informes de Consejo de Administración y Administrador.

6.                 Presentación y aprobación Presupuesto 2011-2012, junto con la cuota de administración.

7.                 Elección Consejo de Administración 2011-2012.

8.                 Elección Comité de Convivencia 2011-2012.

9.                 Presentación y aprobación propuestas enviadas al consejo.

11.           Varios

10.              Firma de registro de asistencia.

OBSERVACIONES:

1.   Dada la derogatoria de la hora judicial, la verificación del quórum se efectuará a mas tardar a las 02:05 PM, hora en la que se decidirá si se continua por estar presente los propietarios que representen mas del 51% de los coeficientes de copropiedad, o se realiza en segunda convocatoria con el quórum presente el mismo día a las 02:20 pm en el mismo lugar de la citación.

2.   Si Usted no puede concurrir, favor otorgar poder a la persona que usted estime conveniente, con facultades especiales para proponer, decidir, votar, así como para postular y ser postulado. Condiciones y formatos publicados en http://altosdelajaverianaph.blogspot.com/  

3.   La fecha máxima para recibir propuestas a tratar en el punto 10 del orden es el jueves 24 de marzo, las cuales solo se recibirán vía correo electrónico, para evitar el desperdicio de papel y los costos de envío.

Recuerde que las decisiones de la asamblea afectan a todos los propietarios y que la no asistencia a la misma no es excusa para desacatarlas o incumplirlas, ya que el Edificio Altos de la Javeriana es propiedad y responsabilidad de todos.

Atentamente,

                            

INTEGRANTES DEL CONCEJO DE ADMINISTRACIÓN

Anexos: Informes de Administración y Consejo, Estado de Cartera.

Los anexos de esta citación están publicados en http://altosdelajaverianaph.blogspot.com/  

ANEXOS:

INFORME DE ADMINISTRACIÓN (inactivo)

Invitación a cotizar 001 de 2011

EDIFICIO ALTOS DE LA JAVERIANA

CONVOCATORIA PUBLICA 001 DE 2011

CONTRATACIÓN ADMINISTRADOR DE LA COPROPIEDAD

El Consejo de administración del Edificio Altos de la Javeriana P.H. de acuerdo a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal registrado mediante escrituras publicas 4700 del año 2002 y 4962 del año 2002 de la notaria 37 de Bogotá D.C. Se permite invitar a todas las personas Naturales o Jurídicas interesadas en prestar el servicio de administración de la copropiedad en la cual existen 172 unidades privadas de acuerdo a las funciones establecidas en el artículo 51 de la ley 675 y los procedimientos establecidos en la copropiedad.

La propuesta debe contener:

1.   Carta de presentación firmada por el interesado que debe contener:

a.   Valor de la propuesta económica (Presupuesto anual del servicio).

b.   Propuesta de horario de atención al publico (de Lunes a Sábado) con mínimo 6 horas de atención al publico diarias.

c.   Tiempo de experiencia en la prestación de este tipo de servicios comprobable mediante referencia(s) de servicios prestados que incluyan teléfono(s) y dirección(es) de verificación

2.   Hoja de vida de quien se postule como administrador (Tanto para personas Naturales como Jurídicas debe conocer el software SIIGO Propiedad Horizontal)

3.   RUT del interesado.

4.   Registro de Cámara de Comercio del Interesado. (Solo personas Jurídicas).

5.   Propuesta de Servicios Adicionales al solicitado.

Favor radicar sus propuestas en la urna que para tal fin se dispuso en la portería del edificio calle 46 Nº 5 21/25, a partir del día Sábado 12 de marzo de 2011 y hasta el jueves 24 de marzo a las 18:00 horas.

Atentamente,

Consejo de Administración

Edificio Altos de la Javeriana