Existe mucha controversia en las Propiedades Horizontales por la imposición que se hace de multas pecuniarias a los propietarios que no asisten a las asambleas. Para eso, debe estar previamente en los estatutos y se debe respetar el debido proceso para poder presentar excusa.
Cuando se habla de sanción o multa, estamos frente a un castigo y por mandato superior (Constitución Política, art. 29) la falta debe estar determinada previamente en algún ordenamiento y siempre se debe respetar el derecho a la defensa. Según eso, las multas por no asistir a las Asambleas de Propietarios, deben también ajustarse a las premisas mencionadas según la Constitución Política de Colombia.
Obligación de asistir a las Asambleas de Propietarios
Al hacer una lectura del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, muchos interpretan ligeramente dicha norma, al creer que es potestativa la asistencia de los propietarios a las Asambleas Generales de Accionistas.
Veamos la palabra que ha llevado a la confusión:
“Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados,… … Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.”
Pero realmente la asistencia de los propietarios o en su defecto sus representantes o delegados es un deber, pues su inasistencia perjudicará la posible toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de Administradores, etc., pues afectan sin lugar a dudas, la conformación de quórum deliberatorio y decisorio.
¿Se puede sancionar la inasistencia a las Asambleas?
Si, con multas. Y así, forzar la asistencia de los propietarios o sus representantes o delegados, pero para imponer las multas, deben darse unos requisitos.
Requisitos para crear multas e imponerlas
Tal cómo lo habíamos expuesto en otro editorial, debe tenerse en cuenta varios aspectos, tanto para crear la sanción, como para poderla imponer a los ausentes, recordémoslas:
- La imposición de multas por inasistencia a las Asambleas, debe estar plasmado en los Estatutos o en una adición o reforma a los mismos, debidamente notificada, al igual que el monto a cobrar, pues la Ley 675 de 2001, no la establece expresamente pero si permite la creación de sanciones pecuniarias y no pecuniarias en los estatutos Art. 5 y 38-6.
- Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículo 39, o sea, 15 días calendario.
- Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de cada inmueble a la última dirección registrada por los mismos ante la administración. Nota: No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración.
- Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.
Nota: Tal cómo se anota en el punto 4, no es que por el hecho de no presentarse, que simplemente la administración en el siguiente mes le carga la multa en el recibo de la cuota mensual de administración. Primero se le tiene que notificar del inició del proceso sancionatorio para que se pueda defender, luego y según los descargos, si se impondrá formalmente la multa.
¿Cuándo sería lo máximo a fijar en los estatutos por sanción al no asistir injustificadamente?
Dicho valor es determinado por la Asamblea de Propietarios, el cual será incorporado en los estatutos, pero dicho valor debe respetar un límite que impone la Ley. El valor de la multa por no asistir a una Asamblea de Propietarios, no puede ser superior nunca al valor de dos (2) cuotas mensuales de administración. (Art. 59 numeral 2º Ley 675 de 2001).
Por lo anterior, es muy común observar en muchos Estatutos Propiedades Horizontales de Colombia, la fijación de dicha multa, en salarios mínimos diarios, ejemplo: “…La multa por no asistir a una Asamblea Ordinaria de Propietarios será de 2 s.m.d.l.v….”
La sanción por inasistencia injustificada tiene que ser dinero ¿no podría ser otro tipo de sanción?
Por supuesto, pues al fin y al cabo eso es una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, quienes podrán establecer por Estatutos, o bien el cobro de dinero o una sanción no económica (No pecuniaria), por ejemplo, sancionar la inasistencia, con la restricción a usar determinados bienes comunes por un determinado tiempo (piscinas, juegos, salones sociales, zonas de recreación), ojo, nunca los bienes comunes esenciales. (Art. 59, numeral 3, Ley 675 de 2001).
Proceso para cobrar la multa
Una vez impuesta la multa (agotado la diligencia de descargos), es responsabilidad del administrador hacer todas las acciones de cobro permitidas por la ley. (Art. 51, numeral 8º, Ley 675 de 2001)
Responsabilidad de las Empresas Inmobiliarias que asumen la administración de un bien privado ubicado en una Propiedad Horizontal
Cuando una persona encarga la administración de su casa o apartamento en manos de una empresa especializada en administración de inmuebles, dicha administración conlleva a un desprendimiento general a favor de dicha empresa, al punto, que será ésta la encargada ante la Administración de la P.H., de manejar todos los asuntos, cómo pagos de las cuotas ordinarias, extraordinarias, conflictos que lleguen a surgir con los inquilinos o arrendatarios, etc.
De tal manera que la Administración de la P.H., cuando convoca a una Asamblea de Propietarios debería hacerla a la Empresa Inmobiliaria que administra el inmueble y en caso que ésta no asista, la multa la deberá pagar la Empresa Inmobiliaria y no el propietario del inmueble.
